Aktuell bei Schmid & Stillner Rechtsanwälte

Insolvenzrecht: Dauerschuldverhältnis Miete

Gewerbemietrecht: Keine Mietzahlungsverpflichtung bei Mietverträgen mit konkreten Zweckbestimmungen im Pandemiefall (Corona-Virus)

Gewerberaummietverträge sind häufig mit konkreten Zweckbestimmungen zur Nutzung der Mieträume durch den Mieter vertraglich ausgestaltet, also z.B. die Vermietung eines Ladengeschäftes zum Verkauf von Bekleidung, Geschäftsräume zum Betrieb eines Friseursalons, Räume zum Betrieb eines Kinos oder Gaststätten- bzw. Restaurantbetriebes.

Der Mieter ist also verpflichtet, die Zweckbestimmung der Nutzung der Mietsache in diesem Sinne zu erfüllen, andere Nutzungen durch den Mieter sind i.S.d. Mietvertrages vertragswidrige Nutzungen.

Die mietvertragliche Hauptleistungspflicht des Vermieters ist die Mietsache mit dieser Zweckbestimmung am geschuldeten Ort, zur geschuldeten Zeit, sowie sach- und rechtsmängelfrei für die gesamte Dauer des Mietvertrages zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Der Mieter hat damit einen Erfüllungsanspruch darauf, dass die Vermieterseite zum Betrieb der Zweckbestimmung dauerhaft die Räume etc. zur Verfügung stellt. Es ist h.M. und st. Rspr., dass sich die Verpflichtung des Vermieters nicht darin erschöpft, dass die Mietsache gegenständlich angeboten ist, vielmehr muss – und dies ist eben die Hauptleistungspflicht – hinzu kommen, dass eine sachgerechte Verwendung der Mietsache gemäß der Zweckbestimmung möglich ist.

Werden nun durch Pandemie bedingte Betriebsschließungen behördlich angeordnet, ist der Vermieter nicht mehr in der Lage – im Rahmen der Zweckbestimmung – seine Hauptleistungspflicht zu erfüllen, diese ist i.S.d. Gesetzes unmöglich, § 275 Abs. 1 BGB.

Der Vermieter ist somit nicht in der Lage, seine Hauptleistungspflicht zu erfüllen, also die Überlassung des Mietgegenstandes im Rahmen der Zweckbestimmung. Damit erlischt der Leistungsanspruch für die Zahlung des Mietzinses automatisch, vgl. § 275 Abs. 1 BGB und in den Fällen des § 275 Abs. 2 und 3 BGB erlischt der Leistungsanspruch dann, wenn sich der Mieter auf sein Leistungsverweigerungsrecht beruft.

Sobald das behördliche Verbot zur Betreibung des Gewerbes im Rahmen der Zweckbestimmung aufgehoben wird, besteht dieses Leistungsverweigerungsrecht nicht mehr. Das Leistungsverweigerungsrecht bezieht sich auf die Mietzahlung im Ganzen, also 100%.

Gleiches gilt auch im Bereich sog. Shared Offices oder Co-Working-Offices: Wenn den Betreiber dieser Geschäftszwecke eine Schließungsverfügung trifft, ist er daran gehindert, seinen Mietern die Räumlichkeiten anzubieten. Dies ist Unmöglichkeit i.S.d. Gesetzes.

So ist die Sach- und Rechtslage aktuell, wenn auch strittig und – gerichtlich –noch nicht entschieden und beurteilt.

Jedoch kommt man selbst bei Anwendung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB zum gleichen Ergebnis: Mangels Möglichkeit der Erfüllung der Zweckbestimmung durch den Vermieter ist der Mieter nicht verpflichtet, die Miete zu bezahlen.

Und weiter ist Folgendes zu beachten: Abweichend von der Risikotragungspflicht im Rahmen der Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 – 3 BGB können die Parteien vertraglich Abweichendes vereinbart haben und dann – bei Wirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung – geht diese Vereinbarung der gesetzlichen Regelung vor. Deshalb ist der Gewerberaummietvertrag, die Zweckbestimmungsklausel und die Frage der Unmöglichkeit etc. in jedem Einzelfall konkret zu überprüfen.

Durch Bundesgesetz mit Wirkung vom 27.03.2020 gilt auch für Gewerberaummietverträge die sog. 3-Monats-Garantie und dies bedeutet, dass dem Mieter, der in den kommenden drei Monaten keine oder nur eine geringere Miete bezahlt, nicht gekündigt werden darf, wobei der Mieter allerdings glaubhaft machen muss, dass er wegen der Coronakrise nicht bezahlen kann und in diesem Fall muss er die fehlenden Zahlungen bis zum 30.06.2020 nachholen (Stundung).

Rechtsanwalt Dr. Reinhard Th. Schmid

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auch bei www.neufang-akademie.de